未来価値」から購入提示額を算定
不動産投資開発が成長のエンジンに
市況の後押しを受けたとはいえ、５期連続の増収増益には何かしら固有の要因があるだろう。２０１４年１２月に東証マザーズに上場した不動産投資開発会社、ビーロットの２０１５年１２月期通期業績は売上高６９億５０００万円（前期比８７・４％増）、経常利益６億５５００万円（１２２・１％増）、当期純利益４億円（１２６・８％増）だった。
事業内容は不動産投資開発、不動産コンサルティング、不動産マネジメントの３分野で、業績を牽引したのは主に不動産投資開発事業である。セグメント営業利益は８億３９００万円（８０・８％増）。年間１３件を売却し、１件あたりの売却平均単価が前期比２２０・７％増の４億７１００万円となった。売却価格のメインは１～10億円だが、１５年には価格帯が広がり、２０億円超にまで拡大した。
不動産投資開発事業の推進力は、同社が蓄積した再生ノウハウである。稼働率向上、管理コスト修正、違法箇所の是正、最適用途への変更、テナント誘致などによって潜在価値を引き出した。一般的には現在のNOIから保守的な購入提示額を算定するが、同社は再生後の収益性＝「未来価値」から算定しており、仕入れに強いのだ。
このビジネスを可能にしたのは、同社に蓄積された３つの強みである。①事業用不動産取引の豊富な経験と洗練された専門知識②多種多様な不動産プロジェクトを手がけたことによる柔軟な創造性③業界内外の上場企業上層部・富裕層・士業関係者等の広範なネットワーク。この３つの強みは業界歴が長く、信頼関係を築いた創業メンバーによるものだ。
設立時から組織体制や業務運営を上場企業の水準でスタート
社長の宮内誠氏は、都市銀行で不動産ノンリコースローンなどを担当したのち、東証一部上場企業で取締役投資企画部長を務めた。副社長の一人、長谷川進一氏は東証一部上場企業で常務として売買仲介部門を統括した。もう一人の副社長である望月雅博氏は、東証一部上場企業で常務として不動産再生事業を立ち上げ、統括責任者を務めた。
第一級のプロが揃って、２００８年１０月に同社が設立されたのである。宮内氏は振り返る。
「社員に不動産ベンチャーなどで実績を上げた人柄、能力ともに素晴らしいメンバーを得て、当初から社内外問わずパートナーシップとチームワークを大切に経営してきた。またリーマンショックの影響で、不動産市況は悪い時期だったが、皆それまで誠実に働いてきた実績により、人や案件のご紹介を頂きながら創業当初から業績を上げることができた。また不動産業界のモラル向上に寄与したいという思いがあったため我々は創業時から上場をめざしてチャレンジしてきた。
このチームワークと誠実な経営方針が成長の要因として大きいと思う。幸いにも創業メンバーは上場企業で役員を経験してきたので、組織体制や業務運営も上場を見据えた水準でスタートできた。」
３人の経営陣が上場企業役員という経歴から、当初から顧客には上場企業創業者や富裕層が多かった。これら顧客の要望を受けながら着手したチャレンジのひとつが、早期の地方展開である。まず社員が十数人だった設立２年後に北海道支社を開設し、その２年後に福岡支社を開設した。東日本大震災の影響により、お客様もリスクヘッジとして地方への分散投資を真剣に検討され始めたところ、同社の全国的な物件開拓力が他社との差別化につながった。
「当社の営業担当者が現地に根付いて、まず現地マーケットを熟知した。その上で一般に出回りにくい潜在売買情報を次々に収集、お客様へご提案してきた。」
中古オフィスビルをコンパクトホテルに転換。１棟を売却し、5棟を開発中
宮内氏によると、同社のチャレンジとは社員数、価格帯、物件種別、エリアなどの固定概念にとらわれず富裕層が抱く多様で要求水準の高いニーズに応え事業を拡大していくことだという。
この数年の新たな取り組みに挙げられるのは、インバウンド需要を背景にしたコンパクトホテルの開発である。不動産投資事業のさらなる差別化として、既存のオフィスビルをコンパクトホテルへと用途変更する事業を展開している。すでに１棟を売却し、5棟を開発・商品化中だ。
商品化した物件の販路として２０１５年５月に現地１００％子会社ビーロット・シンガポールを設立し、アジア圏の投資家の開拓に着手した。ハードルが高いシンガポール政府所管の不動産取り扱いライセンスをすでに取得、現地子会社社長には創業メンバーの長谷川氏が就任し、現地に常駐している。宮内氏は「富裕層を開拓するには、最高幹部がみずから現地に張り付いて営業に出向き、すばやい判断を下していく必要がある。」と意図を話す。
ニセコ町に８００坪のコンドミニアム建設
国内同業者に先行して海外投資家を誘致
さらに翌２０１５年６月には、北海道ニセコ町の不動産会社株式会社ニセコライフプランと業務提携し、土地１０００坪・延床面積８００坪のコンドミニアム建設プロジェクトをスタートさせた。ニセコのスキー場を覆う雪は「パウダースノー」といわれる質の良さで海外での評価が高く、外資系デベロッパーが開発を多く手がけている。北海道、シンガポールに拠点をかまえる企業として同社ならではのインバウンド向け商品の開発、販売に挑戦する。
これらの成長ドライブを足がかりに、中期経営計画で掲げる業績目標は、２０１７年１２月期に連結当期純利益７億円超の達成である。宮内氏には大切にしている経営の原則があるという。
「不動産業界を「信頼される業界」に変革しようという高い意識を持つこと。社会規範に準拠した上での利益の追求と長期継続的な成長を実現すること。この原則をもって雇用促進や地域活性化など、社会に貢献していきたい。」
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